상반기 서울 증여 등기 83% 폭증한 진짜 이유, 양도세 중과 부활에 4월 169% 몰렸다
2026년 상반기 서울 증여 소유권이전등기가 1만3518건으로 전년보다 82.9% 급증했는데, 5월 다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 집을 파느니 자녀에게 물려주려는 수요가 몰린 것이 핵심 원인입니다.
2026년 1~6월 서울에서 신청된 증여 소유권이전등기가 1만3518건으로, 지난해 상반기 7391건보다 6127건(82.9%) 늘었습니다.
특히 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료된다는 소식이 알려지면서 3~4월에 신청이 집중됐고, 4월 한 달만 3916건으로 전년 동월(1454건)보다 169.3% 폭증했습니다.
한마디로 '집값이 더 오르기 전에, 그리고 세금이 무거워지기 전에 자녀에게 미리 넘기자'는 판단이 서울 전역으로 번진 결과입니다.
서울 증여 등기 83% 급증, 숫자로 확인
증가세는 연초부터 서서히 달아오르다 봄에 정점을 찍었습니다.
1월 1479건, 2월 1616건으로 시작해 3월 2498건(전년비 98.1%)으로 두 배 가까이 뛰었고, 4월에는 3916건으로 상반기 최고치를 기록했습니다.
중과 부활 시점(5월 10일)이 지나자 5월 2292건, 6월 1717건으로 다시 진정되는 흐름을 보였습니다.
즉 '데드라인 전 막차'가 만든 일시적 쏠림 성격이 강하다는 점을 함께 봐야 합니다.
2026년 상반기 서울 증여 등기 월별 추이
| 1월 | 1479건 (+58.9%) | 연초부터 이미 증가세 시작 |
|---|---|---|
| 2월 | 1616건 (+45.3%) | 설 연휴 지나며 상담 수요 반영 |
| 3월 | 2498건 (+98.1%) | 중과 종료 임박 소식에 급가속 |
| 4월 | 3916건 (+169.3%) | 상반기 최고치, 사실상 '막차 수요' 정점 |
| 5월 | 2292건 (+78.0%) | 10일 중과 부활 이후 증가폭 둔화 |
| 6월 | 1717건 (+27.7%) | 쏠림 진정, 평시 수준으로 복귀 중 |
핵심 원인, 다주택자 양도세 중과 부활
가장 직접적인 방아쇠는 4년 만에 되살아난 다주택자 양도세 중과입니다.
2022년부터 한시적으로 유예돼 온 조치가 2026년 5월 9일 종료되면서, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자가 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다.
여기에 장기보유특별공제까지 배제될 수 있어 '세율은 오르고 공제는 줄어드는' 이중 부담이 생깁니다.
그러다 보니 무거운 양도세를 물고 파느니, 세 부담이 상대적으로 예측 가능한 증여로 방향을 튼 다주택자가 늘어난 것입니다.
여기에 집값 추가 상승 기대와 세제 불확실성이 겹치면서 '지금 물려주는 게 낫다'는 심리가 강해졌습니다.
강남 3구 넘어 서울 전역으로 확산
신청 건수 자체는 여전히 고가주택이 밀집한 서초·강남·송파가 주도했습니다.
다만 눈여겨볼 대목은 증가율이 강남 3구 바깥에서 더 가팔랐다는 점입니다.
광진구가 235건에서 598건으로 154.5% 뛰어 증가율 1위였고, 용산(132.2%)·동작(126.6%)·노원(119.3%)·동대문(119.3%)이 뒤를 이었습니다.
증여를 통한 자산 이전이 특정 부촌만의 얘기가 아니라 서울 중저가·외곽 지역까지 번진 셈이라, 내 지역도 예외가 아니라는 신호로 읽을 수 있습니다.
자치구별 증여 신청 현황(상반기)
| 신청 건수 상위 | 서초 1268 · 강남 889 · 송파 830 · 동작 707 · 용산 671건 | 고가주택 밀집 지역이 절대 규모 주도 |
|---|---|---|
| 증가율 상위 | 광진 154.5% · 용산 132.2% · 동작 126.6% | 강남 밖에서 증가 속도 더 빨라 |
| 증가폭 상위 | 동작 +395 · 송파 +389 · 용산 +382건 | 건수·증가율 동시 상승한 지역 주목 |
| 시사점 | 서울 전역 확산 | '우리 동네는 무관' 가정은 위험 |
증여 결정 전 반드시 따져볼 세금
증여가 양도세를 피하는 만능 카드는 아닙니다.
증여받는 사람은 증여세와 별도로 취득세를 내야 하는데, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여하면 취득세율이 최대 12%까지 중과됩니다.
반대로 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 조정대상지역이라도 기본세율 3.5%가 적용돼 부담이 크게 다릅니다.
대출을 낀 집을 넘기는 부담부증여는 채무 부분이 유상취득으로 과세되고, 2026년 지방세법 개정으로 저가 양수 시 취득세 산정 기준이 강화돼 오히려 부담이 늘 수 있으니 주의가 필요합니다.
증여는 한 번 실행하면 되돌리기 어려운 만큼, 양도세·증여세·취득세를 함께 계산해 총액을 비교한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
증여 vs 양도, 세금 비교 체크리스트
| 양도세 중과 | 조정지역 2주택 +20%p, 3주택+ +30%p, 장특공 배제 | 2026.5.10부터 부활, 매도 시 세부담 급증 |
|---|---|---|
| 증여 취득세 | 다주택+조정지역+공시가 3억↑ → 최대 12% | 세 조건 모두 충족될 때만 중과 |
| 1주택 증여 | 배우자·직계존비속 증여 시 3.5% | 1세대 1주택은 부담 상대적으로 낮음 |
| 부담부증여 | 채무분 유상취득 과세, 저가양수 기준 강화 | 2026년 개정으로 절세효과 축소 가능 |
| 실행 판단 | 양도·증여·취득세 총액 비교 | 돌이키기 어려우니 세무사 상담 후 결정 |
자주 묻는 질문
Q. 서울 증여 등기가 왜 하필 상반기에 몰렸나요?
A. 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 결정적이었습니다. 중과 부활 전에 매도 대신 증여로 자산을 넘기려는 수요가 3~4월에 집중됐고, 4월이 3916건으로 정점을 찍은 뒤 5~6월에는 다시 진정됐습니다.
Q. 증여가 양도세보다 무조건 유리한가요?
A. 상황에 따라 다릅니다. 증여받는 사람은 증여세와 취득세를 부담하고, 다주택자가 조정지역 공시가 3억 이상 주택을 넘기면 취득세가 12%까지 중과될 수 있습니다. 세 가지 세금 총액을 비교해야 실익을 알 수 있습니다.
Q. 1주택자가 자녀에게 증여할 때도 취득세가 중과되나요?
A. 아닙니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이어도 기본세율 3.5%가 적용됩니다. 12% 중과는 다주택자·조정지역·공시가 3억 이상이 모두 겹칠 때만 해당됩니다.
Q. 부담부증여로 세금을 줄일 수 있나요?
A. 대출 등 채무를 함께 넘기면 그만큼 증여가액이 줄지만, 채무 부분은 유상취득으로 취득세가 부과되고 양도세도 따라올 수 있습니다. 2026년 개정으로 저가 양수 취득세 기준이 강화돼 효과가 줄 수 있으니 사전 계산이 필수입니다.
Q. 이 증여 붐이 하반기에도 이어질까요?
A. 5~6월 신청이 다시 줄어든 점을 보면 중과 부활 전 '막차 수요'가 만든 일시적 쏠림 성격이 큽니다. 다만 집값 상승 기대와 자산 이전 흐름이 유지되면 평시보다 높은 수준은 이어질 수 있습니다.
Q. 증여 시점은 언제로 잡아야 하나요?
A. 증여도 등기 접수일을 기준으로 세율과 공시가격이 결정되므로, 공시가격 발표·세법 개정 일정과 함께 따져야 합니다. 시점에 따라 세액이 달라질 수 있으니 개인 상황을 세무 전문가와 확인하는 것이 안전합니다.
정리하면 2026년 상반기 서울 증여 등기 83% 폭증은 양도세 중과 부활이라는 '데드라인'이 만든 쏠림에, 집값 기대와 세제 불확실성이 겹친 결과입니다.
증여는 양도세를 피하는 대신 증여세·취득세라는 새로운 부담을 떠안는 선택이고, 다주택 여부·지역·공시가격에 따라 유불리가 크게 갈립니다.
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 증여 여부와 시점·방식은 개인의 보유 주택 수와 자산 상황에 따라 달라지므로 반드시 세무 전문가와 상담해 총 세부담을 비교한 뒤 결정하시기 바랍니다.
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